Der Traum von den eigenen vier Wänden muss solide finanziert und grobe Fehler müssen vermieden werden. Auf keinen Fall beim erstbesten Angebot zugreifen. Das kann sehr teuer werden.
Gemeinsam mit meinem Partner Thorsten Füllmann begleiten wir Sie bei der Realisierung Ihrer Immobilienfinanzierung zu Top-Konditionen.
Wir haben Ihnen umfangreiche Informationen auf einer separaten Seite zusammengestellt:
Fachbegriff für ein typisches Baudarlehn, bei dem die Monatsraten währende der Zeit der Zinsbindung stets gleich hoch sind. Die Monatsraten setzen sich aus Zins- und einem Tilgungsanteil zusammen.
Da die Tilgung meist sofort am Ende eines Monats(oder des Quartals) mit dem Darlehn verrechnet wird., nimmt der Zinsanteil der Rate mit zunehmender Laufzeit des Darlehns ab, während der Tilgungsanteil steigt.
Ein nach wie vor sehr beliebtes Finanzierungsinstrument ist der traditionelle Bausparvertrag. Die Bausparsumme kann die Grundlage für die Finanzierung sein und gibt dem Bauherren das Recht auf ein sehr zinsgünstiges Darlehen. Das Prinzip des Bausparens ist einfach, alle Menschen, die in einen Bausparvertrag einzahlen, finanzieren die Darlehen der jetzigen Bauherren. Entsprechend der vereinbarten Bausparsumme ist der Bausparvertrag monatlich zu besparen.
Wenn ungefähr die Hälfte in einer festgelegten Zeit angespart ist, wird der Bausparvertrag zuteilungsreif. Die Differenz zwischen dem angesparten Guthaben und der Bausparsumme wird dann als Bauspardarlehen gewährt. Bausparen rentiert sich vor allem für Menschen, die langfristig auf ein eigenes Haus sparen wollen und staatliche Zuschüsse in Anspruch nehmen können. Die dauerhafte niedrigen Zinsen für das Darlehn bezahlt man mit einer sehr kleinen Verzinsung auf das eingesetzte eigene Geld in der Ansparphase. Immer wieder wird kritisiert, dass nicht immer alle Kosten in den ausgewiesenen Effektivzinsen enthalten sind und der tatsächliche Zinssatz deshalb höher ausfällt.
Achten sollte man auch auf die Tilgungsraten: Manche Vertragsvarianten sehen Tilgungen von sechs bis acht Prozent der Darlehnssumme pro Jahr vor. Entsprechend hoch sind die monatlichen Raten. Ein Vorteil, in der Ansparphase kann man jederzeit in beliebiger Höhe zusparen und in der Tilgungsphase in jeder beliebiger Höhe Sondertilgungen leisten.
Die Zuteilungsphase, also wann der Bausparvertrag aus der Ansparphase in die Darlehnsphase kommt, ist übrigens bei keiner Bauspargesselschaft garantiert, dadurch kann es zu Lücken in der Anschlussfinanzierung kommen.
Wenn es um die Finanzierung bei der Bank geht, dann spielen die Begriffe Beleihungswert und Beleihungsgrenze eine wesentliche Rolle im Zusammenhang mit der Höhe des zu gewährenden Darlehens. Dabei bezeichnet der Beleihungswert den Wert des Hauses, der zu jeder Zeit bei einem Verkauf erzielt werden kann, dabei wird noch ein sogenannter Sicherheitsabschlag abgezogen.
Viele künftige Bauherren bekommen einen Schreck, wenn sie von der Bank mitgeteilt bekommen, dass die so günstigen Bauzinsen nur bei einer Beleihung bis zu 60 Prozent gewährt werden. Eine höhere Beleihung zieht auch die Erhöhung der Zinsen nach sich.
Hier haben dann Bausparer einen Vorteil, weil Bausparkassen bis zu 80 Prozent des Wertes der Immobilie beleihen und zudem mit einer Eintragung an zweiter Stelle im Grundbuch zufrieden sind. Viele Hausfinanzierungen würden sonst an dieser Stelle scheitern. Während der Beleihungswert eine fixe Größe ist, ist die Beleihungsgrenze meistens niedriger. Die maximale Höhe des Darlehens hat nichts mit der Höhe des Beleihungswertes zu tun.
Alle Banken und die Bausparkassen haben interne Festlegungen zur Beleihungsgrenze, diese kann beispielsweise bei 80 Prozent des Beleihungswertes liegen aber in Ausnahmefällen bis zu 120 Prozent hochgehen, hier muss der Kunde finanziell aber sehr gut da stehen.
Baufinanzierungen bis zur Höhe der Beleihungsgrenze werden auch 1a-Hypotheken oder erste Hypotheken genannt und im Grundbuch als erstrangiges Grundpfandrecht zusätzlich abgesichert.
Aufgrund dieser sehr guten Absicherung gewähren die Banken auf erstrangige Hypotheken in der Regel besonders günstige Zinsen auf die Darlehen. Darlehen für Immobilien, die über der Beleihungsgrenze liegen, werden dementsprechend als1b-Hypotheken bezeichnet und sind im Grundbuch nur zweitrangig eingetragen.
Das hat zur Folge, dass die Banken für diese Darlehen wiederum höhere Zinsen berechnen oder eine sogenannte Bürgschaftsgebühr, wenn das Darlehen verbürgt werden sollte. Für alle Bauherren, die ihren Traum vom Eigenheim langfristig planen, ist schon aus diesen Gründen immer ein Bausparvertrag sinnvoll, weil die Bausparkassen sich mit dem nachrangigen Grundpfandrecht zufriedengeben.
Für Immobilienkäufer, die die erworbene Immobilie nicht selbst nutzen, ist die Finanzierung für den Kauf über eine Lebensversicherung interessant. Dabei zahlt die Bank oder die Versicherung den Darlehensbetrag und der Käufer schließt parallel eine Lebensversicherung ab, bei deren Fälligkeit das Darlehen getilgt wird.
Diese Variante ist steuerlich interessant für vermietete Immobilien, weil die Zinsen von den Mieteinnahmen abgesetzt werden können allerdings muss die Rendite aus der Lebensversicherung höher ausfallen als der Zins der für das Darlehn bezahlt wird, ansonsten rechnet sich diese Variante nicht. Für private Hausfinanzierungen lohnt sich diese Variante meist nicht, da die privaten Zinsen nicht von der Steuer abgesetzt werden können.
Sind alle die Fakten geklärt, die Entscheidung getroffen welche Art des Immobilienkaufs bevorzugt wird, dann sind natürlich alle Fragen der Finanzierung zu klären. Dazu gehört auch ein persönlicher Kassensturz.
Eine pauschal passende Finanzierung gibt es nicht, die verschiedenen Baufinanzierer müssen miteinander verglichen werden. Das Finanzierungskonzept für den Lebenstraum muss maßgeschneidert werden.
Das Finanzierungsmodell ist die solide Basis und sozusagen der Grundstock, um in die eigenen vier Wände zu kommen. Dabei sind solche Faktoren zu berücksichtigen, wie hoch das eigene Kapital ist, welche eigenen Leistungen erbracht werden können, wenn gebaut wird, welche monatlichen Belastungen in Frage kommen und welche staatlichen Förderungen beansprucht werden können.
Kompetente Finanzierungsberater zeigen, wie die Darlehen optimal miteinander kombiniert werden können.
Oft gibt es günstige Finanzierungen vom Bund und den Ländern. Der Finanzierungsberater zeigt die Grenzen und ermittelt auch, wie hoch die monatlichen Belastungen maximal sein dürfen. Das geliehene Geld gibt es nicht umsonst, es kostet Zinsen und das jeden Monat. Deshalb muss im Vorfeld genau gecheckt werden, welche Ersparnisse eingebracht werden können. Dazu zählen Anlagen in Wertpapierdepots, Lebensversicherungen und ein bestehender Bausparvertrag.
Auch ein bereits bezahltes Grundstück stellt Eigenkapital dar. Grundsätzlich gilt, dass mindestens 20 Prozent der Gesamtsumme in die Finanzierung in Form von Eigenkapital eingebracht werden sollten. Je größer der Eigenanteil ist, desto größer wird auch der eventuelle Finanzierungsrahmen. Der Finanzierungsberater errechnet auch, wie hoch die monatliche Belastung maximal sein darf. Hypotheken und Baukredite gibt es natürlich zu besseren Konditionen als die normalen Konsumentenkredite. Das liegt auch daran, dass die Immobilie der Bank als Sicherheit gegenübersteht.
Letzten Endes kommt die Bank zu ihrem Geld. Im Allgemeinen werden Baukredite in Form von Grundschulden ins örtliche Grundbuch eingetragen. Diese Eintragung ermöglicht der Bank die Verwertung der Immobilie, falls der Darlehensnehmer nicht mehr zahlen kann. Bis zu einer maximalen Beleihungsgrenze von ungefähr 60 Prozent werden vorrangige Kredite zu besonders günstigen Zinsen vergeben.
Besonders in Phasen, in denen niedrige Zinsen angeboten werden, ist es ratsam, sich diese über einen langen Zeitraum zu sichern. Die Zinsbindung kann 15 Jahre oder auch länger sein, dass macht das Ganze überschaubar. Dabei sind variable Zinssätze, die sich an der Entwicklung des Kapitalmarktes orientieren und damit auch von sinkenden Zinsen profitieren auch möglich. Dann ist der Bauherr mit Verträgen, die eine dreimonatige Kündigungsfrist haben, flexibler.
Fehler Nr. 1: Zu wenig Eigenkapial
20-30% sollten es schon sein, je mehr, desto besser. Bitte kein eigenes Geld zurückhalten und stattdessen einen höheren Kredit aufnehmen und bitte immer an die Reserve von drei Monatsnettoeinkommen denken.
Eine Vollfinanzierung ist vergleichbar mit einem ungedeckten Wechsel auf die Zukunft. Bei Arbeitslosigkeit, Berufsunfähigkeit, Krankheit oder Trennung der Partner ist das Haus rasch verloren.
Fehler Nr. 2: Zu langsam getilgt
Meist wird mit einem Prozent getilgt. Das senkt zwar die monatliche Belastung , zögert aber den Zeitpunkt der Schuldenfreiheit hinaus. Bei einem Prozent Tilgung dauert es ungefähr 30 Jahre bis das Haus Schuldenfrei ist.
Darum Sondertilgungen vereinbaren und die Tilgung an Einkommensteigerungen anpassen, ganz wichtig immer einen Tilgungsplan aushändigen lassen, den dies erleichtert den Vergleich und schützt vor unrealistischen Annahmen für den zukünftigen finanziellen Spielraum.
Fehler Nr. 3: Anschlussfinanzierung unterschätzt
Ist der Zinssatz nach Auslaufen der Zinsbindung deutlich höher als zuvor kalkuliert kann es Schwierigkeiten geben. Diese werden vermieden wenn Sie schon beim Hauskauf einen Blick in die Zukunft wagen.
Wer nach der Zinsbindung mit einen neuen Zinssatz von 8% weiterrechnet, ist aller vorraussicht nach auf der sicheren Seite.
Fehler Nr. 4: Auf öffentliche Darlehn verzichtet
Vor jeder Hausfinanzierung ist es wichtig sich mit den verschiedenen Förderprogrammen von Bund und Ländern zu beschäftigen. Sie bieten zum teil sehr günstige Konditionen die unbedingt in ein Finanzierungskonzept gehören.
Fehler Nr. 5: Risiken nicht abgesichert
Eine Risikolebensversicherung zumindest über den Kreditbetrag und eine Berufsunfähigkeits- oder schwere Krankheitenversicherung gehören unbedingt mit in die Kostenkalkulation.
Von der Analyse bis hin zum erfolgreichen tragfähigen Gesamtkonzept. Alle Bausteine und IHR Mehrwert auf einen Blick.
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